Preguntas y respuestas sobre la subrogación hipotecaria

El mercado hipotecario español ha encontrado una oportunidad durante la crisis del coronavirus. Hasta hace solo unas semanas, hablar de subrogación o de cambio de hipoteca de un banco a otro era un tema casi desconocido entre los ciudadanos, sin embargo, durante el mes de mayo las búsquedas relacionadas con la subrogación hipotecaria se han incrementado un 28% en comparación con mayo de 2019.

La Ley de Crédito Inmobiliario de junio de 2019 junto con la información publicada por los medios de comunicación, sumado a que algunos bancos han empezado a posicionarse en este mercado, está disparando las solicitudes por parte de los hipotecados. “Este producto no es nuevo, pero en España no terminaba de funcionar por desconocimiento y por un tema cultural. Normalmente cuando un ciudadano consigue una hipoteca no suele preocuparse por mejorar sus condiciones a no ser que su situación económica haya empeorado y en este caso intenta que su entidad le mejore las condiciones”, señala el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

¿Cuándo me podría interesar subrogar mi hipoteca?

Mejorar las condiciones de la hipoteca, esta es la principal finalidad de la subrogación. Por lo que, si partimos de esta máxima, “siempre es buen momento para buscar esa mejora, máxime cuando el euríbor comienza a subir, y en muchos préstamos firmados a partir de la anterior crisis económica lo que se hizo por parte de los bancos fue imponer un diferencial bastante elevado para “compensar” un euríbor incluso en valores negativos. Esto provoca que, por ejemplo, si se ha pactado ese índice más un diferencial del 2%, actualmente con un euríbor al  -0,081, el hipotecado pagará un interés de. 1,91%…y subiendo”, destaca Almudena Velázquez, co-directora legal de Reclamador.es

Ahorrar en las cuotas de la hipoteca no es la única opción que ofrece la subrogación. “También es un buen momento para deshacerse de los productos vinculados o simplemente cambiar de banco porque no trabajamos bien con el actual”, apunta Simone Colombelli.

¿Cuánto dinero me puedo ahorrar con la subrogación de mi hipoteca?

El ahorro económico en la subrogación depende de muchos factores. El primer factor es el tipo de interés, durante el año 2011 y 2012 la media de los tipos de interés rondaba el 4% una cifra que ahora es muy fácil de mejorar. Ahora el tipo de interés medio, según los últimos datos del INE correspondientes al mes de mazo de 2020, está en el 2,59% aunque negociando con los bancos se puede conseguir un tipo más bajo.

Pongamos un ejemplo de un cambio de hipoteca fija a otra fija, pero con un diferencial menor. En el caso de un hipotecado que firmó un préstamo de 300.000 euros en 2010 a 30 años a un tipo del 4%, si ahora, 10 años después subroga su hipoteca a un tipo de interés del 2% el ahorro será notable en intereses.  En este caso, si hubiera mantenido su hipoteca los 30 años al 4% al final de la vida del préstamo hubiera pagado 215.608 euros en intereses. Mientras que, si a los 10 años hace el cambio con esta mejora, el pago total de intereses asciende a 170.782 euros, lo que supone un ahorro de 44.826 euros. El pago de las cuotas también disminuye considerablemente, pasando de ser 1.432 euros al mes a 1.236 euros.

Gastos de subrogación de hipoteca

Me desgravo la hipoteca en la renta, ¿si la subrogo pierdo esta bonificación?

Un ciudadano que ya tenga el derecho de deducción por vivienda habitual porque compró su vivienda antes de 2013, no va a perder ese derecho por el hecho de subrogar el préstamo hipotecario con otra entidad bancaria, o bien, cancelarlo y constituir uno nuevo, siempre que, el nuevo préstamo tenga como finalidad financiar la adquisición de la vivienda habitual.

“Esta es una de las dudas que surgen entre muchos hipotecados, algunos creen que pueden perder esta bonificación, pero no es así. Además, dependiendo del año en que se firmó este préstamo podemos encontrarnos con clientes con tipos de interés cercanos o superiores al 5%. Este dato es elevadísimo en el panorama actual por lo que sería muy fácil mejorarlo”, apunta Simone Colombelli.

¿Es un buen momento para subrogar mi hipoteca variable a una fija?

El alza del euríbor en los últimos meses junto con las ofertas en los tipos fijos hace que este sea un buen momento para cambar de hipoteca variable a fija. “Estamos en un contexto fantástico para plantearse el cambio de hipoteca. En el caso del euríbor el indicador sigue en negativo, pero ya observamos un pequeño cambio de tendencia que puede empujar a los usuarios más conservadores a buscar la estabilidad con un tipo fijo”, explica el director de Hipotecas de iAhorro.

Por su parte, la co-directora legal de Reclamador.es afirma que además de pensar qué tipo de hipoteca se quiere contratar, esto es, fija, mixta o variable, “es fundamental que los hipotecados estudien si la oferta de subrogación lleva asignada las conocidas como vinculaciones, habitualmente, seguro de vida, seguro de hogar, etcétera.  Aunque las vinculaciones están prohibidas se pueden ofrecer productos combinados por lo que es muy importante hacer cuentas y no vernos seducidos por un menor tipo de interés en el préstamo y al final acabemos pagando más en el conjunto de la operación”.

¿Cuánto se tarda en subrogar una hipoteca?

El proceso para subrogar una hipoteca tarda aproximadamente 40 días. Cuando un hipotecado desea cambiar su hipoteca de banco lo normal es que consulte con varias entidades hasta encontrar la oferta deseada. Una vez que elige el banco al que se quiere cambiar, el proceso se inicia con una oferta vinculante del nuevo banco. El titular o titulares de la hipoteca tendrán 10 días para estudiar si aceptar o no.

Si aceptan la oferta, el nuevo banco lo notifica al antiguo y éste le debe entregar toda la documentación de forma obligatoria. Además, el banco antiguo tiene 15 días para realizar una contraoferta y mejorar las condiciones a su cliente. Si el titular acepta esta contraoferta, se llevará a cabo una novación por la cual se modifican y se mejoran las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. Si no acepta la contraoferta, o en un plazo de 15 días el banco antiguo no hace una contraoferta, se procede a la subrogación.

Cambiar de hipoteca

¿Qué es mejor, cancelar la hipoteca o subrogarla?

A la hora de mejorar la hipoteca, se puede ver de dos maneras. Una forma es mediante la subrogación del préstamo, que es cambiarlo de una entidad a otra, y la segunda es con una cancelación de la hipoteca y la apertura de una nueva en otra entidad. Ambas opciones cuentan con su ventajas y desventajas.

“En cuanto a los costes de cada operación, en términos generales la cancelación es más cara que la subrogación pues sus comisiones son más altas. Hay que tener en cuenta que la reducción de estas comisiones para las cancelaciones sólo es aplicable a los préstamos formalizados tras su vigencia, por lo que hay que distinguir las comisiones de una u otra operación según la fecha de firma del préstamo”, destaca Almudena Velázquez.

En cuanto a las ventajas de la cancelación, Simone Colombelli destaca que permite hacer más cambios en el préstamo que en la subrogación: “En la subrogación es complicado hacer más cambios más allá de mejorar el tipo de interés. Por eso, en el caso de que un ciudadano quiera ampliar el plazo de su hipoteca podrá negociar mejores condiciones sobre este punto con una cancelación. Elegir entre una opción u otra dependerá del objetivo que quiera conseguir cada hipotecado”.

¿Cuánto me puede costar la subrogación de la hipoteca?

Como nos cambiamos de banco tendremos que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el nuevo acreedor (la entidad bancaria) y las nuevas condiciones del préstamo. Asimismo, tendremos que inscribir las características de la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad. Los gastos a pagar en una subrogación serán los honorarios notariales: están establecidos por ley y varían en función del capital que aún debemos al banco. Suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%. La factura de la gestoría suele ser de entre 200 y 500 euros. La inscripción en el Registro de la Propiedad, por ley y no supera los 100 euros y por último la tasación de la vivienda, este valor suele rondar entre los 200 y 400 euros.

En cuanto a los impuestos, nosotros no tendremos que asumir el coste de ninguno, pero la entidad que acoja nuestra hipoteca tendrá que hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Sin embargo, si cancelamos la hipoteca u abrimos una nueva el hipotecado tendrá que asumir los gastos de la hipoteca (el coste de la notaría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)) y sus comisiones (la Comisión de Apertura, entre otras). Además, empezaríamos de cero con los intereses con el nuevo banco ya que en España siguen el sistema de amortización francés, es decir, en las cuotas de los primeros años pagamos más intereses que deudas. Esto implica que cuando realizamos una cancelación y abrimos una nueva hipoteca, los primeros años volveremos a pagar más intereses que deuda. En la subrogación, como es continuar con el pago de la hipoteca en otro banco no empezamos de cero.

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